��橋光彦税理士事務所

老人ホームへの入所により空き家となっていた住宅を相続し、その後売却を行ったとき、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の対象となりますか？

　父の死亡により相続した空き家を売却することを検討しています。売却した儲け（譲渡所得）に対して税金がかかるそうですが、その譲渡所得を計算する上で、空き家だった場合には一定の控除（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）が受けられると聞きました。
　相続した空き家は、父が老人ホーム入所前に住んでいた家です。このような空き家であっても、この特例の対象となるのでしょうか。

　相続の開始の直前においてお父様の居住の用に供されていなかった家屋であっても、一定の要件を満たしていれば、その居住の用に供されなくなる直前までお父様の居住の用に供されていた家屋は、被相続人の居住用家屋として特例の対象になります。具体的な内容は詳細解説をご参照ください。

　相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまる場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。この制度を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

　対象となる「被相続人の居住用家屋」とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた一定の家屋である必要があります。

　ただし、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、「被相続人の居住用家屋」に該当します。

　被相続人の居住用家屋に該当するための要件は、以下のとおりです。

1. 一定の要介護認定もしくは要支援認定または一定の障害支援区分の認定を受けて老人ホーム等に入所等していたこと（これを「特定事由」といいます）
2. 次に掲げる要件を満たしていること
1. �@　特定事由により、その家屋が被相続人の居住の用に供されなくなったときから相続開始の直前まで、被相続人の物品保管等の用に供されていたこと
2. �A　特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなったときから相続開始の直前まで、事業の用、貸付の用または被相続人以外の者の居住の用に供されていないこと
3. �B　被相続人が上記1.の入所等をしたときから相続開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること
3. その家屋が次の3つの要件すべてに当てはまるもの（特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）であること（被相続人の居住用家屋の条件）
1. �@　昭和56年5月31日以前に建築されたこと
2. �A　区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. �B　特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

　ご相談のケースにおいては、お父様の老人ホーム入所が特定事由に該当するかどうかが、まず注目すべきところとなります。特定事由に該当した場合には、その他の要件を満たすかどうかを判断いただき、すべての要件に該当する場合には、本制度の対象となる「被相続人居住用家屋」に該当すると考えられます。

　本制度は、原則「被相続人が相続開始直前に居住していた土地建物」を対象としているため、老人ホーム等に入所していた場合に本制度の適用を検討される際には、特定事由の判断をするための資料として、介護等の認定の書類や老人ホーム等の契約書等、揃える資料が通常より多く、適用の可否については慎重に確認する必要があります。

　不動産の売却に係る税金について、ご不明な点がありましたら、お気軽に当事務所までお問い合わせください。

＜参考＞
　国税庁HP　タックスアンサー
　「No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
　「No.3307　被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」